Ingatlan bérbeadás adózása hosszú távon cégként vagy magánszemélyként

STRUKTÚRA COOP BLOG

Ingatlan bérbeadás hosszú távon, cégként vagy magánszemélyként

Az ingatlan bérbeadás adózási szabályai Magyarországon több tényezőtől függenek, és változhatnak az idővel, ezért mindig ajánlott friss információkért és konkrét tanácsért szakértőtől tanácsot kérni.

GAZDASÁGI TÁRSASÁGKÉNT
Első körben vegyük sorra az általános adózási szempontokat gazdasági táraságként.

ÁFA (Általános forgalmi adó):
Az ingatlan bérbeadás fő szabály szerint ÁFA-mentes szolgáltatásnak minősül, kivéve, ha az adott ingatlant részben vagy egészében átalánydíjas szolgáltatásként nyújtják, pl. szállodai szolgáltatásokkal együtt.  Ebben az esetben ÁFA-köteles lehet a tevékenység.

Társasági adó:
Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után 9% társasági adót kell fizetni.

Osztalékadó:
A bérbeadásból származó jövedelem után megfizettük a 9% társasági adót, akkor ez a jövedelem a cég jövedelem még, ha ki szeretnénk venni a cégből, akkor osztalékadót kell fizetni utána, ami 15% SZJA és 13% SZOCHO (van plafonja) fizetési kötelezettséget jelent.

Dokumentáció és nyilvántartás:
Minden gazdasági társaságnak gondoskodnia kell a megfelelő dokumentációról és nyilvántartásokról. Fontos, hogy a bérbeadásból származó bevételeket és költségeket pontosan dokumentálják, mivel az adó megállapításánál ennek jelentősége van.

MAGÁNSZEMÉLYKÉNT
Most térjünk ki arra, ha magánszemélyként foglalkozik valaki hosszútávú ingatlanbérbeadással. Ez esetben is az általános szempontokat vizsgáljuk végig.

A bérbeadás tevékenység 3 féleképpen végezhető:
– egyéni vállalkozóként
– adószám és bejelentkezési kötelezettség nélküli magánszemélyként
– adószámos magánszemélyként

Ebben a formában is keletkeznek adóterhek és kötelezettségek.

ÁFA (Általános forgalmi adó):
A magánszemély általános esetben nem áfaalany, tehát az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem ÁFA-mentes.

SZJA (személyi jövedelemadó):
Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmet személyi jövedelemadó terheli, melynek mértéke 2024-ben 15%. Az ingatlan bérbeadás utáni adózás alapját a jövedelem és nem a bevétel képzi, azaz nem a teljes bevétel adóköteles, hanem csak a kiadásokkal csökkentett összeg, amit jövedelemnek hívunk.

A bevételből kétféle módon állapítható meg a jövedelem mértéke:
tételes költségelszámolás (gyűjtjük szépen a kiadási számláinkat; rezsiköltség, felújítás, karbantartás, amortizáció, 200 ezer forintot meg nem haladó értékű tárgy eszközök)
– vagy 10% költséghányaddal (ez esetben a bevétel 90%-át tekintjük jövedelemnek, ebből számoljuk a 15% személyi jövedelemadót.)

Dokumentáció és nyilvántartás:
Magánszemélyként is fontos gondoskodni a bérbeadással kapcsolatos dokumentációról és nyilvántartásról.

Adóelőleg fizetési kötelezettség:
Az ingatlan után kiszámított személyi jövedelemadót negyedévente kell megfizetni az adóhatóságnak a negyedévet követő hónap 12. napján

Az ingatlan kiadás jövedelmező tevékenység, de figyelembe kell venni a szabályozását.

Nem elég csak használni a nyugtát, nyilván is kell tartani!

Nem elég csak használni a nyugtát, nyilván is kell tartani!

Tudtad, hogy az adóalanyok nem minden esetben kötelesek számlát kiállítani, helyette nyugtát is adhatnak magánszemély vásárlóik részére?

Nézzük meg ennek a szabályozását:

Áfával számítottan 900 000 forint értékhatár alatt nem kell számlát kibocsátania az adóalanynak, ha a terméket megvásárló, a szolgáltatást igénybe vevő olyan nem adóalany személy – ide nem értve a nem adóalany jogi személyt –, aki az ügylet adót is tartalmazó ellenértékét – legkésőbb a teljesítéskor – megtéríti, és számla kibocsátását nem kéri.

Ha az adóalany ez alapján mentesül a számlaadási kötelezettség alól, akkor nyugtaadási kötelezettség terheli.

Viszont fontos tudni, hogy nyugtaadási kötelezettségével egybefüggően pedig nyilvántartási kötelezettsége is keletkezik. Az általa beszerzett és használatba vett nyomtatványokat szigorú számadás alá kell vonni.

A szigorú számadási kötelezettség alá vont nyomtatványok készletéről és felhasználásáról olyan nyilvántartást célszerű vezetni, amelyből a felhasználó, a felhasznált mennyiség (sorszám szerint) és a felhasználás időpontja is megállapítható.

A nyilvántartás kötelező adattatama a következő:

  • – a nyomtatvány neve és számjele (pl. nyugta)
  • – a beszerzés kelte (mikor vásárolták)
  • – a beszerzést igazoló számla száma és a számlán feltüntetett teljesítés kelte
  • – a tömbök sorszáma (-tól -ig)
  • – a használatbavétel kelte (amikor a tömbből az első bizonylatot kiállították)
  • – a felhasználás kelte (amikor a tömbből az utolsó bizonylatot kiállították)
  • – az utolsó bizonylat kiállításának, felhasználásának kelte (ettől a naptól lehet számolni a selejtezés időpontját)
  • – a kiselejtezés kelte (amikor a bizonylat megőrzési határideje letelik, és attól kezdve a bizonylat selejtezhető)

A fenti adatokat tetszőleges formátumú nyilvántartásban lehet rögzíteni, de a nyilvántartás vezetésének pontatlansága, hiányossága, esetleg teljes hiánya esetén a jogszabály szigorú szankciók alkalmazását írja elő.  Ez magánszemélyek esetén 200 ezer forintig, más adózókra vonatkozóan pedig 500 ezer forintig terjedő mulasztási bírság kiszabását teszi lehetővé.

A nyomtatványt felhasználónak a nyomtatványt értékesítő, forgalmazó által az értékesítésről kiállított számlával kell rendelkeznie.

A nyugtán túl a Számviteli törvény szigorú számadás alá rendeli vonni a készpénz kezeléséhez kapcsolódó nyomtatványokat, továbbá minden olyan nyomtatványt, amelyért a nyomtatvány értékét meghaladó vagy a nyomtatványon szereplő névértéknek megfelelő ellenértéket kell fizetni, vagy amelynek az illetéktelen felhasználása visszaélésre adhat alkalmat.
Az idetartozó nyomtatványokat a jogszabály nem sorolja fel tételesen, hanem az ilyenként kezelendők tartalmát határozza meg. A bizonylatok körét a jogszabályi feltételek figyelembevétele mellett a gazdálkodónak kell meghatározni és teljesíteni mindazokat a kötelezettségeket, amelyek a szigorú számadás alá vonás folyamatában az adóalanyokat terhelik.

Ilyen nyomtatványok például:
– a számla (számlatömb)
– az egyszerűsített (készpénzfizetési) számla, számlatömb
– nyugtát (nyugtatömb)
– étkezési jegy
– online pénztárgépek naplója

Célszerű nyilvántartásba venni még (a teljesség igénye nélkül):
– szállítólevelet,
– a gépjármű menetlevelét,
– a felvásárlási jegyet,
– a bevételi pénztárbizonylatot,
– értékpapírokat, stb.

Érdemes tisztába lennie ezekkel a szabályokkal, hogy elkerüljük a büntetést.

Kiterjesztett gyártói felelősségi rendszer (EPR)

Kiterjesztett gyártói felelősségi rendszer (EPR) FONTOS TUDNIVALÓK

Az európai uniós hulladékgazdálkodási irányelveknek megfelelően 2023 júliusától Magyarországon is egyes termékek körforgásos hulladékkezelésének költségeiért a gyártók, termelők lesznek felelősek. Ezt hívjuk kiterjesztett gyártói felelősségnek (EPR, azaz extended producers responsibility).

2023.07.01.-től a környezetvédelmi termékdíj mellett bevezetésre kerül az EPR díj is.

Alább összefoglaljuk az újonnan bevezetésre kerülő kötelezettséget, azonban azt fontos tudatnunk, hogy nekünk könyvelőknek nincs megfelelő szakirányú tudásunk az EPR díj megállapításához és bevallásához sem.

Azon vállalkozások, akik erre kötelezettek mindenképp forduljanak megfelelő szakemberhez. Ha nem ismernek ilyet kérjék könyvelőik segítségét és ajánlunk.

Ktdt. vagy EPR

Mit kell fizetnem július 1-től?
–   EPR díjat a körforgásos termékek első belföldi tulajdonjog átruházása után a rendeletben megállapított díjtétel szerint Tehát a gyártó vagy, aki külföldi behozatal esetén az első magyarországi tulajdonos fizeti a díjat, úgy mint a környezetvédelmi termékdíj esetén.
–   Termékdíjat, melynek díjtétele a törvény mellékletében megállapított díj, mínusz a rendeletben megállapított EPR díj.

Vannak-e mentességek, visszaigénylési lehetőség?
–    A mentességek a Ktdt-ben meglévő szabályozásnak megfelelőek, de sokkal szűkebb körben – a megvásárolt termék 60%-t önállóan vagy más termék alkotórészeként külföldre szállították.
– Visszaigénylés jelenleg semmilyen jogcímen nem biztosított, alapanyagként történő felhasználás vagy külföldre történő értékesítés esetén sem,

Mikor és hogyan kell teljesíteni az adatszolgáltatási kötelezettséget, be kell jelentkezni, mikor kell fizetni és kinek?
–   Termékdíjat a NAV, az EPR díjat közvetlenül a MOL felé kell fizetni, tárgynegyedévet követő hó utolsó napjáig, először 2023. október 31-én
– Nyilvántartásba vételi kötelezettség van a hulladékgazdálkodási hatóság felé (tevékenység kezdését megelőzően, először 2023. április 30-ig)
– Adatszolgáltatást a kibocsájtott mennyiségről a tárgynegyedévet követő hónap 10-ig a hulladékgazdálkodási hatóság felé kell teljesíteni
–   Telephelyenként naprakész nyilvántartást kell vezetni
–   Bevalláshoz kérje szakember segítségét

Számlázás:
–   A számlán tételkénkként a KF kódnak szerepelni kell
–   A számlán fel kell tüntetni az alábbi szöveget:
a kiterjesztett gyártói felelősségi díj megfizetése az eladót terheli, de vevői kérésre az is megjegyzésre kerülhet, hogy a díj megfizetésre került.
– Külföldi vevő esetén ha rendelkezünk a nyilatkozatával akkor az alábbi szöveg kerül feltüntetésre: A kiterjesztett gyártói felelősségi díj a vevő nyilatkozata alapján nem került megfizetésre. Nyilatkozat iktatási száma:

Regisztráció:
–   Az érintett vállalkozásoknak szükséges a hulladékgazdálkodási hatóságnál és ezt megelőzően a MOHU-nál.

Pénzbírsággal sújtható az aki nem tesz eleget EPR bejelentkezési kötelezettségének!

Körforgásos termékek:

 ➢ Csomagolások

➢ Egyszer használatos műanyag termékek 

➢ Elektromos és elektronikus berendezések

➢ Elemek és akkumulátorok

➢ Gépjárművek

➢ Gumiabroncsok

➢ Irodai papír

➢ Reklámhordozó papír

➢ Sütőolaj és Zsír

➢ Textil termékek

➢ Bútorok fából-

Átalányadó 2023 – KATA után hogyan tovább?

Átalányadó 2023 – KATA után hogyan tovább?

Sokakat ért váratlanul tavaly nyáron a KATA adózás változtatása és az a tény, hogy egy új adózási formára kell(het) áttérni. Az ÁTALÁNYADÓ adminisztrációja kezdetben ijesztően soknak tűnt, de 2023-ra ez a kép tisztult.

Bevallási határidő változások
A társadalombiztosítási járulékot és szociális hozzájárulási adót tartalmazó ’58-as nyomtatványt szeptembertől decemberig havonta kellett beküldeni – azaz január 12-i határidővel még be kellett adni a 2022. december havit – de ezt követően 2023-tól már csak negyedévente kell ezt megtenni.

A határidők tehát:
2023. április 12.
2023. július 12.
2023. október 12.
2024. január 12.

Fontos megemlíteni, hogy nem csak a bevallás gyakorisága változott, de a TB járulék és Szociális hozzájárulás számításának módja is.
Idén már egy úgynevezett göngyölítéses adófizetési szabályt kell figyelembe venni, ami arra szolgál, hogy az ingadozó bevétellel rendelkező egyéni vállalkozókat se érje hátrány és így igazságosabb legyen a közteherviselés.

A göngyölítéses módszer alapján negyedévente össze kell adni az aktuális negyedévben, illetve a megelőző negyedévben (negyedévekben) megszerzett szja-köteles jövedelmet és abból ki kell vonni a megelőző negyedévben (illetve negyedévekben) járulékalapként figyelembe vett összeget. Az ily módon meghatározott összeget el kell osztani annyi hónappal, amelyben az egyéni vállalkozó a tárgynegyedévben biztosított volt. A számításnál minden olyan hónapot figyelembe kell venni, amelyben a vállalkozó legalább egy napig biztosított volt.

Az átalányadózó egyéni vállalkozó éves minimálbér felét el nem érő jövedelme továbbra is szja-mentes, ezért ez a jövedelemrész nem képez járulékalapot.
A biztosított egyéni vállalkozó tb-járulékának alapja 2023-ban is havonta legalább a minimálbér, ezért, ha a kiszámított összeg kisebb ennél, a járulékot a minimálbér után kell megfizetni.
A göngyölítéses módszert mind a főfoglalkozású, mind a nem főfoglalkozású átalányadózó egyéni vállalkozóknak alkalmazniuk kell, azonban a nem főfoglalkozású egyéni vállalkozóknak nem kell figyelembe venniük a minimum-járulékalapra vonatkozó rendelkezéseket.

Átalányadózás újraválaszthatósága
A 2023-as évtől jelentősen csökken az az időszak, amelyben az átalányadózást megszüntető egyéni vállalkozó nem lehet újra átalányadózó. Az az egyéni vállalkozó, aki az átalányadózást megszünteti vagy az arra való jogosultsága megszűnik, a megszüntetés (megszűnés) évére és az azt követő 12 hónapra nem választhat ismételten átalányadózást.

Az átalányadózás bevételi értékhatára
2023. január 1-től megszűnik az átalányadózás választásához kapcsolódó bevételi értékhatár, így az egyéni vállalkozó akkor is választhatja az átalányadózást, ha a 2022. évi vállalkozói bevételének összege meghaladja az éves minimálbér tízszeresét (24 millió forintot) vagy ha
kizárólag kiskereskedelmi tevékenységet végző egyéni vállalkozónál az éves minimálbér ötvenszeresét (120 millió forintot).

Módosul az átalányadózás választásának feltétele is
Mostantól az egyéni vállalkozó addig adózhat az átalányadózás szerint, amíg a bevétele a 2023-as adóévben nem haladja meg
az éves minimálbér tízszeresét
a kizárólag kiskereskedelmi tevékenységet végző egyéni vállalkozónál pedig az éves minimálbér ötvenszeresét.

Bevételi értékhatár arányosítása
A tevékenységét év közben kezdő, megszüntető vagy szüneteltető átalányadózó egyéni vállalkozó az előbb leírt bevételi értékhatárt a tevékenység folytatásának napjaival időarányosan veheti figyelembe. Fontos, hogy az is tevékenységét év közben kezdő egyéni vállalkozónak számít, aki közvetlenül az átalányadózásra áttérés előtt katás volt, a bevételt ilyenkor is arányosítani kel

Pályázatírás – Miben tud segíteni egy jó könyvelő?

Pályázatírás - miben tud segíteni egy jó könyvelő?

Pályázatok nagyszerű lehetőséget adnak egy cégnek a fejlődésre.
De hogyan induljon el a pályázatok útvesztőjében az a cégvezető vagy munkavállaló, aki még sosem csinált ilyet?

Összeszedtük a pályázatokban is jártas könyvelőink tanácsait az induláshoz.

A rengeteg pályázat közül legegyszerűbben pályázatfigyelő oldalakon tudunk keresni és könnyebben ki tudjuk választani számunkra a releváns pályázatokat.
A pályázatírás minden esetben a fejlesztési cél meghatározásával kezdődik. Csak akkor tudjuk megtalálni a megfelelő pályázatot, ha tudjuk, hogy mire, nagyjából milyen összegű támogatást szeretnénk.

Sokféle pályázati konstrukció létezik, melyek közül a vissza nem térítendő támogatások a legnépszerűbbek, de vannak visszatérítendő támogatások. Olvassuk el a részleteket és a pályázatra vonatkozó szabályokat!

Egy jó pályázatíró rengeteg adminisztratív terhet tud rólunk levenni, illetve tisztában van olyan információkkal, ami plusz pontokat jelenthet a pályázati elbírálásban.
A pályázatokhoz rengeteg dokumentumot-igazolást-szakmai referenciákat-szervezeti bemutatót-aláírási címpéldányt és különféle mintadokumentumokat kérnek. Ezek összeállításában, a cég vagy szervezet könyvelésében dolgozók is nagyban meg tudják könnyíteni a pályázatírók munkáját.

A pályázat megírásánál fontos, hogy úgy állítsuk össze az anyagot, hogy az értékelő bizottság tagjai minél jobban megismerjék vállalkozásunkat, kitűzött céljainkat.

A sikeres pályázathoz fontos a megfelelő szakmai háttér, valamint a megvalósításhoz szükséges erőforrások (pl. szakértelem, know-how) megléte, ezen kívül az is, hogy a támogatás elnyerése esetén hogyan tudjuk megvalósítani elképzelésünket, mennyire vagyunk felkészültek akár üzletileg, akár pénzügyileg.