Bejegyzések tőle Juhász Balázs

Az 5%-os lakásértékesítés alkalmazásának szabályai

STRUKTÚRA COOP BLOG

Az 5%-os lakásértékesítés alkalmazásának szabályai

A kedvezményes általános forgalmi adómérték alkalmazásáról szóló 267/2022. (VII. 29.) Korm. rendelet 2 évvel meghosszabbítja az új lakóingatlanok értékesítésére vonatkozó kedvezményes, 5%-os általános forgalmi adómérték időbeli hatályát.

Az átmeneti rendelkezés azt jelenti, hogy az 5 %-os áfa mérték tovább alkalmazható az új, félkész lakás értékesítésénél a 2029. január 1-je előtti teljesítési időpontú számlák esetén, feltéve, hogy

  • – alap esetben, a feltételek teljesülése esetén 2024 december 31-ig lehet alkalmazni az 5%-os áfa kulcsot új lakás/ház értékesítésnél.
  • – illetve amennyiben azonban az építési engedély 2024 december 31-ig véglegessé (régi szóval jogerőssé) válik,
  • – vagy az egyszerűsített bejelentést legkésőbb 2024 december 31. napján megtették

Az 5 %-os áfakulcs alkalmazásának feltételei a következőképpen vannak szabályozva:
·      az új építésű 150 m2 alatti lakásokra vagy 300 m2 alatti családi házakra érvényesíthető
·      új (még nincs használatba véve vagy a használatbavétel óta még nem telt el két év) lakások
·      az eladó nem lehet magánszemély: azaz beruházó adja el vagy generálkivitelező építi
·    kizárólag az egész ingatlan eladása 5 %-os áfás, a szakmunkák külön-külön nem (hiszen ott nem új ingatlan eladásáról, hanem szolgáltatás nyújtásról van szó)
·      csak a lakóingatlanra vonatkozik, a garázsra például már nem
·      a telekre csak akkor érvényes, ha az ingatlannal együtt adják el
·      bővítésnél: ha a bővítéssel új lakás (új albetét) jött létre, akkor az új rész
·  átalakításnál: ha egy más rendeltetésű épületből lesz lakóház (most először jegyzik be lakórendeltetéssel)
·   a teljes ingatlan 5 % áfás. Ebbe beletartozik minden, ami állandó jelleggel be van építve és a lakással együtt adják át (pl: a beépített bútorok, a klíma és a jakuzzi is)

A NAV ellenőrzés gyakorlatának változásai az elmúlt években

A NAV EllenőrzésI gyakorlatának változásai az elmúlt években

A digitalizáció fejlődésével gyökeresen átalakult a NAV ellenőrzési gyakorlata is. Míg 5 évvel ezelőtt minden ellenőrzés személyes kapcsolattartás mellet zajlott, nagy hangsúlyt helyezett az adóhatóság a személyes nyilatkozattételre, addig az elmúlt 2-3 évben fehér holló esete az, hogyha személyesen kell eljárni az ellenőrzés során. A kért adatokat szinte kizárólag digitálisan kell továbbítani a revizornak. Személyes nyilatkozattételre szinte csak kivételes esetekben kerül sor.

Az ellenőrzésre történő kiválasztás módszere is sokat változott, a véletlenszerűséget döntő mértékben a kockázatelemzésen alapuló kiválasztás váltotta fel. A NAV rendelkezésére álló adatbázisok óriási segítséget jelentenek az adóelkerülés felderítésben. Az adatszolgáltatás során kapott adatok elemzésével kiszűrik az adatok közötti eltéréseket, és az indított vizsgálatok döntő többsége ezért indul.

Milyen típusú vizsgálatok vannak?

A legegyszerűbb „ellenőrzés” ami igazából nem is vizsgálat, az úgynevezett „támogató eljárás”. Ennek során az adóhatóság jelzi a problémáit, és felszólít 8 napos határidővel – az adateltérések és a hibák javítására, az ellentmondások tisztázására. A hibák javítását követően az adóhatóság rögzíti, hogy a hibák/eltérések javítása megtörtént, az ellentmondások feloldásra kerültek. 

A leggyakoribb ellenőrzési mód az úgynevezett „jogkövetési vizsgálat”. Ezen vizsgálat típus során az adóhatóság bekér az adózótól bizonylatokat, nyilvántartásokat, esetlegesen írásbeli nyilatkozatot kér adózótól. Ez a vizsgálat típus vagy egy más cégnél folyamatban lévő ellenőrzéshez kapcsolódik, vagy adateltérések, ellentmondások vizsgálatára irányul. Fontos tudnivaló, hogy ez alatt a vizsgálattípus ideje alatt is van mód önellenőrzésre – esetlegesen hibás bevallások javítására. Az önellenőrzés során feltárt esetleges adóhiányokra csak önellenőrzési pótlékot kell fizetni, bírságot és késedelmi pótlékot nem.  Az ellenőrzésre fordítható határidő 30 nap, ami további 30 nappal meghosszabbítható. Az ellenőrzés végén a NAV jegyzőkönyvben rögzíti a tényeket. Mivel ez a vizsgálat nem teremt ellenőrzéssel lezárt időszakot, adóhiányt nem állapíthat meg, viszont az esetleges mulasztásokat – a jegyzőkönyvet követően bírsággal sújthatja.

Viszonylag ritkán fordul elő egy adónem vagy adónemek vizsgálata. A vizsgálat a megbízólevél és az ellenőrzési értesítés átvételével kezdődik. Ettől a naptól kezdve a bevallások nem módosíthatóak. Az ellenőrzésre fordítható határidő alap esetben 90 (a legnagyobb adózók esetén 120) nap. Ez külön engedéllyel maximum háromszor hosszabbítható. Az ellenőrzés során feltárt adóhiányok után bírság kiszabásának van helye. Ennek mértéke alap esetben a feltárt adóhiány 50%-a, bevétel eltitkolás, nyilvántartások meghamisítása esetén 200 %! A bírság mértéke attól is függ, hogy az adózó milyen besorolású (kockázatos, általános vagy megbízható). Ez a vizsgálat ellenőrzéssel lezárt időszakot teremt, csak ritkán ellenőrizhető „felül”. Az ellenőrzés megállapításait a revizor jegyzőkönyvbe foglalja, amire adózó 30 napon belül észrevételt tehet. Fontos, hogy új tényt, körülményt adózó legkésőbb itt nevezhet meg. Az észrevétel beérkezése után az adóhatóság 60 napon belül meghozza I. fokú határozatát, amire adózó 30 napon belül fellebbezhet. Ezt követően hozott II. fokú határozat már jogerős, a keletkezett adóhiány innentől végrehajtható. A II. fokú határozat ellen a bíróságon lehet keresetben megtámadni 30 napon belül.  

Leszögezzük, hogy az utóbbi években – a jogkövető magatartást folytató adózók esetében – nem célja a NAV-nak a bírságolás.  A cél a legtöbb esetben a hibák javítása és az adók befizetése.

ADÓTANÁCSADÓT KERESS?

NÉZZE MEG SZOLGÁLTATÁSAINKAT ÉS
VEGYE FEL VELÜNK A KAPCSOLATOT!
iroda@struktura-coop.hu 

Vállalkozás tervezése kezdőknek 2. rész – Vállalkozás forma választása

Vállalkozás tervezése kezdőknek 2. rész - Vállalkozás forma választása

Első részünkben arról írtunk, hogy melyek a legfontosabb tényezők, amelyeket körbe kell járni egy vállalkozás indításakor. 

Most nézzük meg, hogy amennyiben az előzetes kalkulációk alapján „életképes”-nek tűnik a vállalkozásunk, el kell döntenünk, hogy  egyéni vagy társas vállalkozást indítsunk.

Az egyéni vállalkozás alapítása mellett szól:
– nincs hatósági díja a vállalkozás indításának
– pár perc alatt kiváltható
– nincsen ügyvédi díj
– könnyen, olcsón és gyorsan megszüntethető
– lehet szüneteltetni a tevékenységet
– ugyanúgy lehet alkalmazottat foglalkoztatni, mint egy cégnél
– bizonyos adózási esetekben kedvezőbb adózási forma választható (átalányadó, KATA)

Az egyéni vállalkozás alapítása ellen szól:
– nem lehet dönteni arról, hogy az eredményt kivesszük-e vagy benne hagyjuk a vállalkozásban
– társadalmilag alacsony presztisű vállalkozási forma
– korlátlanul felel a magán vagyonával
– egy „tulajdonos”, korlátozott tőkebevonási lehetőségek
– teljes anyagi felelősségvállalás az alapító vagyonával

Társas vállalkozásból, a legnépszerűbb vállalkozási formák a KFT, ZRT, BT. A Korlátolt Felelősségű Társaság (KFt) és a Zártkörű Részvénytársaság (Zrt) esetében a felelősség korlátozottabb, az ügyvezető és a tulajdonos jellemzően a betett betétje erejéig, de minimum 3 vagy 5 millió forint erejéig felel. A Betéti Társaság (Bt) esetében a felelősség – jellemzően – korlátlan. A Betéti Társaság esetében viszont nincs minimális jegyzett tőke befizetési kötelezettség.

A társas vállalkozások mellet szól:
– magasabb presztisű vállalkozási forma
– hosszabb távra tervezett működés
– több tulajdonos esetén rendezett tulajdoni helyzet, könnyebb tőkebevonási lehetőség
– bizonyos esetekben kedvezőbb adózási forma (pl. KIVA)
– dönthetünk a nyereség kivételéről vagy visszaforgatásáról a vállalkozásba

A társas vállalkozások ellen szól:
– ügyvédi költség az alakuláskor
– hatósági díj alapításkor
– az alapítás időtartama jellemzően 1-2 hét
– nem lehet szüneteltetni a tevékenységet
– drága és hosszadalmas megszüntetés


VÁLASSZA SZAKÉRTŐ BÉRSZÁMFEJTŐ CSAPATUNKAT!

Kérjen ajánlatot!
https://struktura-coop.hu/berszamfejtes/

Vállalkozás tervezése kezdőknek

Vállalkozás tervezése kezdőknek

Azt szoktuk javasolni minden leendő vállalkozónak, hogy mielőtt vállalkozás indítására adja a fejét, mindenképpen készítsen kockás füzetben egy kalkulációt és gondolja végig, hogy milyen bevételekkel és milyen költségekkel kell számolnia. A vállalkozások magas százalékáról kiderül, hogy a jónak tűnő ötlet eleve nem életképes és a valóságban gazdaságtalan, működésképtelen.

A legfontosabb a tervezés során, hogy milyen tevékenységből és mennyi árbevételt tud realizálni a vállalkozás. Az árbevétel – áfa körös tevékenység esetén – a nettó (áfa nélküli) bevételünk. A tervezést érdemes éves szinten elvégezni, kiszűrve ezzel a szezonális ingadozásokat. A bevételeket javasoljuk konzervatív módon, óvatosan becsülni.

Ezt követően a költségek becslésén van a sor.
A főbb költségcsoportok a következők:
– anyag és árubeszerzés
– igénybe vett szolgáltatások (bérleti díj, könyvelés díja, banki költségek, stb.)
– bérköltség és járulékok (a dolgozók részére adott bruttó bér és erre rá kell számolni alap esetben egy 13%-os szociális adót is)
– a nagyobb értékű eszközök amortizációja (pl. a vállalkozás indításhoz 10 millió forint értékű gépekre, autókra stb. van szükség és ezeket azt szeretnénk, hogy 7 év alatt térüljenek meg – akkor a 10 millió forintnyi összeg heted részével számoljunk évente)
– egyéb ráfordítások

A költségeket is áfa nélkül, nettó értékben kell számolni.

Speciális esetben, kereskedelmi tevékenység esetén a kalkuláció kiindulási pontja az árbevétel és a beszerzett áruk értékének különbsége. Ez lesz az az árrés tömeg, amiből gazdálkodunk. A kalkuláció során ezt kell csökkenteni a többi költséggel.

Amennyiben a kalkuláció végén az eredmény pozitív, érdemes felkeresni egy könyvelőt és pontosítani a kalkulációt a fizetendő adókkal és közösen végig gondolni adózási oldalról is, hogy milyen vállalkozási formában és milyen adózási módot választva érdemes a tevékenységet megkezdeni.